Investir aujourd’hui, c’est aussi songer à la transmission à ses proches pour le futur. Si l’immobilier fait partie des actifs les plus intéressants à léguer aux enfants à la succession, il demeure toutefois difficile à gérer en présence de plusieurs enfants, car il s’agit d’un bien qui sera hérité en indivision.
Sachez qu’il existe une alternative particulièrement intéressante pour transmettre de l’immobilier facilement à vos proches, et tout en leur permettant de tirer profit de nombreux atouts : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Les SCPI : des parts de sociétés exploitant de l’immobilier
Afin de comprendre les points forts de ce type de placement pour avantager vos enfants, rappelons en quoi consistent les SCPI. Ce sont des immeubles diversifiés qui sont gérés par un professionnel, et destinés à distribuer des dividendes. Ce ne sont pas les immeubles que vous achetez directement – mission qui revient à la société de gestion – mais plutôt les parts de société que cette dernière émet. Ces parts sont proposées aux investisseurs souhaitant profiter de la pierre à moindre coût.
Vous percevez donc des loyers issus du parc immobilier des SCPI pendant toute la durée de détention de vos parts. Ceux-ci sont collectés par la société de gestion pour être convertis en dividendes. Ainsi, en plus d’empocher ces revenus locatifs sans effort, vous profitez d’un excellent rendement, qui est de 4.3% à 5.4% en moyenne pour l’ensemble des SCPI. De plus, vous profitez d’un patrimoine diversifié grâce aux différentes typologies d’immeubles constituant le parc de ces actifs, afin de sécuriser votre portefeuille.
Transmettre sans les contraintes de l'indivision
La transmission d’un patrimoine peut prendre deux formes : la donation qui est un acte volontaire, ou la transmission par voie successorale, c’est-à-dire à votre décès. Dans les deux cas, sachez que vous devez donner à parts égales à vos enfants. Or, comme indiqué plus haut, il s’avère particulièrement difficile de léguer de l’immobilier indivis, à moins d’opter pour un montage juridique : la société civile immobilière (SCI) familiale.
La transmission par donation
Dans le cas des SCPI, ces contraintes n’ont aucun lieu d’être, puisque ce sont les parts qui sont réparties entre les enfants. Prenons un exemple : Christophe a deux enfants, il a réalisé l’acquisition de 10 parts de SCPI. Il souhaite opter pour une donation : il en donne 5 à chacun de ces derniers, qui encaissent à leur tour les dividendes. Pour avantager d’autres membres de la famille, Christophe peut aussi donner 3 parts à chaque enfant et les 4 parts restantes à son conjoint, dans le cadre d’une donation au dernier vivant.
La transmission par voie successorale
Pour reprendre l’exemple plus haut, ci-après une autre option pour Christophe : conserver ses SCPI jusqu’à son décès. Il peut alors d’ores et déjà anticiper la répartition de ses parts en le mentionnant dans un testament.
Quid de la transmission par démembrement ?
Et si vous songiez à un autre montage particulièrement intéressant du point de vue fiscal ? Les SCPI proposent en effet la souscription en démembrement, c’est-à-dire que vous achetez des parts en usufruit tandis que vous donnez les parts en nue-propriété à vos enfants. Vous percevez les dividendes pendant une durée temporaire ; la transmission de la pleine propriété à vos enfants se fait à l’extinction du démembrement, sans frais ni autres démarches.
Les SCPI : réserve héréditaire ou quotité disponible ?
Lors d’une donation ou d’une transmission, la question qui se pose le plus souvent est de savoir si l’actif fait partie de la réserve héréditaire ou de la quotité disponible. Bien que les SCPI soient de l’immobilier, elles sont des titres de propriété de la même catégorie que les placements financiers et rejoignent ainsi la quotité disponible du patrimoine.
