Parmi les multiples solutions d’investissement en SCPI : l’achat de parts en nue-propriété. Vous pouvez mettre en place cette stratégie afin de bénéficier de tous les avantages qui en sont issus. En effet, pourquoi et comment investir en démembrement ?
Qu’est-ce qu’une SCPI en nue propriété ?
Dans ce paragraphe : petit tour d’horizon sur la SCPI en nue-propriété. Les parts subissent le montage du démembrement, faisant ainsi intervenir deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement est temporaire : la durée peut être fixée par ces derniers. De même, il peut s’agir d’un démembrement viager, c’est-à-dire qui prend fin au décès de l’usufruitier. À la fin du montage, l’usufruit est récupéré par le nu-propriétaire.
Explications : l’usufruit et la nue-propriété sont les droits qui constituent la pleine propriété. Une fois le démembrement mis en place, la pleine propriété d’ordinaire détenue par un seul individu se décompose en usufruit dont jouit l’investisseur usufruitier, et en nu-propriété que détient le second investisseur nu-propriétaire.
Les dividendes de la SCPI sont versés à l’investisseur usufruitier. Ainsi, celui qui a fait l’acquisition de parts en nu-propriété en est privé, pendant toute la durée du démembrement. Ce n’est qu’au remembrement qu’il perçoit ses dividendes grâce à l’usufruit qu’il récupère.
Les atouts de l’achat de parts en nue-propriété
Les trois principaux avantages sont les suivants : le prix décoté de la part, un important avantage fiscal et la revalorisation de votre SCPI au remembrement
- le prix décoté : plus la durée du démembrement est longue, plus le prix de la part baisse. Ladite durée peut varier entre 5 ans à 25 ans et une clé de répartition est mise en place. En d’autres termes, vous payez votre part moins cher, ce qui vous permet d’accroître votre capacité d’investissement. Exemple : vous pouvez obtenir 12 parts au lieu de 10 avec le même budget.
- une fiscalité allégée : du fait que vous ne détenez que la nue-propriété, vous êtes exonéré d’impôt foncier. Cela veut dire que vous n’aurez à déclarer aucun impôt lié à des dividendes que vous ne percevez pas (IR et prélèvements sociaux). De plus, comme vous ne jouissez que de l’un des droits de la pleine propriété, vous échappez au paiement de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). En clair, vous aurez les parts de SCPI dans votre patrimoine, tandis que vous êtes délesté de toutes formalités liées à la déclaration fiscale
- la revalorisation de votre SCPI : celle-ci a lieu au remembrement. En effet, vous détenez désormais une SCPI en pleine propriété dont le prix de la part pourrait avoir été révisé à la hausse pendant toute la durée du démembrement. De plus, vous avez acheté en nue-propriété tandis que vous revendez en pleine propriété.
Quel plan d’acquisition en démembrement ?
Pour mettre en place votre stratégie d’acquisition en démembrement, songez à réaliser de multiples simulations. Ce, sur la durée de détention, afin de profiter d’une décote qui peut atteindre 30%.
Si vous êtes fortement imposé par exemple, vous pouvez opter pour un démembrement sur une longue durée. Dans ce cas, assurez-vous que vous n’avez pas besoin de liquidités immédiates, puisque vous êtes privé de dividendes. Vous pouvez aussi faire coïncider la récupération de la pleine propriété au moment de votre départ à la retraite. Ainsi, les dividendes que vous percevez vont compléter vos revenus pendant vos vieux jours.
Toujours est-il qu’avant de mettre en place votre stratégie, la première étape est d’analyser avant tout vos objectifs et votre profil d’investisseur. Sachez que vous avez aussi la possibilité de diversifier votre portefeuille SCPI et d’y inclure celles qui rapportent immédiatement des dividendes, toujours en fonction de vos objectifs.
