Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des placements financiers qui gèrent de l’immobilier. Elles proposent un large éventail de solutions pour épargner et pour investir, en plus de permettre la mise en place d’une stratégie d’optimisation fiscale. En effet, comment réduire son impôt sur le revenu grâce à ces placements pierre-papier, et quelles sont les différentes solutions ?
Comment fonctionnent les SCPI et en particulier les SCPI fiscales ?
Ce sont les SCPI fiscales qui sont celles ayant vocation à défiscaliser. Avant de nous y intéresser cependant, rappelons le mécanisme sur lequel reposent ces placements.
Un exploitant appelé société de gestion collecte les fonds auprès des investisseurs afin de financer l’acquisition d’immeubles qui font partie du patrimoine de la SCPI. Ces derniers sont destinés à la mise en location, et les loyers perçus seront redistribués à tous les investisseurs ayant participé à la collecte. Cette dernière se traduit par la souscription à des parts de SCPI qui sont émises par la société de gestion.
Ladite souscription peut se faire auprès des intermédiaires tels que les courtiers et les conseillers en gestion de patrimoine indépendant. Il est aussi possible de souscrire à travers un produit d’épargne qui sélectionne quelques SCPI qui rejoignent les actifs constituant leur support en unités de compte.
Focalisons-nous à présent sur les SCPI fiscales. Leur objectif est de distribuer des loyers certes, mais aussi de permettre à l’investisseur de gommer son IR grâce aux dispositifs fiscaux immobiliers. Ainsi, leur patrimoine se compose d’immeubles résidentiels loués sous les dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie ainsi que sous le régime du déficit foncier.
La réduction fiscale tient alors compte du montant investi, tandis que les taux préalablement déterminés par la loi sont applicables. Ce, pour les SCPI Pinel, Malraux et Denormandie. Une durée minimale de conservation des parts est alors requise. C’est pourquoi, ces SCPI sont illiquides, sachant par ailleurs que les souscripteurs sur le marché secondaire ne bénéficieront pas de la réduction fiscale qui en est issue.
Les SCPI en nue-propriété : alternative pour échapper à l’imposition
Il existe aussi une autre façon d’investir dans les SCPI sans pour autant s’alourdir de la fiscalité qui y est associée. Rappelons en effet que la SCPI produit des dividendes qui sont des revenus fonciers et, par conséquent, assujettis à l’impôt foncier.
Or, si vous investissez dans une SCPI en nue-propriété, celle-ci ne génère pas des dividendes – qui seront plutôt versés à celui qui aura souscrit à la même SCPI, mais en usufruit. C’est en effet le principe du démembrement qui s’applique, et elle porte sur les parts de ces titres financiers, et non sur l’immobilier.
Du fait que vous soyez privé de dividendes pendant toute la durée du démembrement, vous êtes alors exonéré d’impôt, tandis que vous êtes déjà propriétaire des parts. De même, vous échappez à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
La jouissance en termes de revenus locatifs n’intervient que lorsque vous aurez récupéré l’usufruit, c’est-à-dire au terme du montage. Le remembrement de la SCPI se fait automatiquement. À partir de cette période, vous devenez alors redevable de l’impôt foncier et de l’IFI, de même que de l’impôt sur les plus-values.
La souscription en nue-propriété ne donne pas seulement lieu à des avantages fiscaux, mais aussi financiers. Une décote sur le prix de la part s’applique en effet, en fonction de la durée du démembrement.
La déductibilité des dividendes via la souscription à un placement d’épargne
Si vous souscrivez à une SCPI à travers un produit d’épargne, les dividendes que verse cette dernière sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Ce sont alors des SCPI de rendement que vous incluez alors dans votre portefeuille.
